買房履約保證流程：成屋與預售屋的規定不一樣
成屋交易常聽到的履約保證，不在成屋買賣定型化契約的規範內，性質主要是價金保證，費用與流程依你簽的服務契約而定；預售屋的履約擔保才是應記載事項明定、必須辦理的機制。
搜尋履約保證流程圖時，常會同時看到兩種東西：預售屋契約裡的「履約擔保」，以及成屋交易中由金融機構或仲介業者提供的「成屋履約保證」。臺北市政府地政局的問答特別說明，後者「與預售屋履約擔保內容不盡相同」。先分清楚你買的是成屋還是預售屋，再看適用哪一套規定。
成屋買賣契約沒有納入履約保證機制
內政部針對成屋定型化契約規定發布的問答裡，直接回答了「成屋買賣定型化契約是否有履約保證機制？」答案是沒有，理由分成兩邊說明：
- 預售屋：以將來完成的建築物為交易標的，買賣履約期間較長、參與者眾多、金額龐大，消費者籌措資金與涉及的法律也多，過去更屢有交屋前建商倒閉、消費者已支付價金卻求償無門的情事。
- 成屋：新成屋、中古屋、老屋已興建完成或已辦竣建物所有權登記，「其交易期間較預售屋短，交易風險相對較低」，所以履約保證機制沒有放進成屋的定型化契約。
這份問答是 2013 年的文件，而現行的成屋應記載事項，條文中同樣沒有履約保證的規定。換句話說，成屋交易要不要辦價金履約保證、交給哪家機構承作，都不是應記載事項規定的內容，而是買賣雙方另外約定的服務。若有人告訴你成屋一定要辦履約保證，可以請對方說明依據。成屋契約裡違約時怎麼處理，另見成屋違約金的計算方式。
成屋價金履約保證在做什麼
臺北市政府地政局的說明是，目前「部分金融機構與仲介業者提供」這項服務，「其性質主要是付款（價金）保證」。做法是由買賣雙方約定，把交易中取得的價金、應支出的款項，向金融機構辦理專戶專款匯入及支出；等買賣流程全部完成、買方取得不動產所有權後，再把專戶內的剩餘款項撥付給賣方，用意是防止一方的惡意或意外情事，造成另一方的價金損失。
官方說明寫到的就是這個概念。費用多少、由誰負擔、各階段怎麼撥款，內政部與臺北市地政局的說明都沒有提到，也沒有官方版的流程圖；細節要看你實際簽署的履約保證契約與買賣契約。簽約前可以逐項問清楚：
- 承作的機構是哪一家，專戶的名稱與帳號是什麼。
- 費用金額多少、由誰負擔，寫在哪一份文件。
- 款項在什麼條件下撥給賣方，交易中斷或一方違約時怎麼處理。
預售屋有一句條文要分清楚適用範圍：選擇價金返還之保證時，「價金返還之保證費用由賣方負擔」。這句只適用在預售屋的這個選項，不能拿來推論成屋履約保證的費用由誰付。
預售屋必須從五種履約擔保擇一
預售屋就不同了。應記載事項第七之一點寫明「本預售屋應辦理履約擔保」，並從五種方式擇一處理。這套機制於 2010 年（民國 99 年）8 月 16 日公告，2011 年（民國 100 年）5 月 1 日生效。
| 機制 | 條文重點 |
|---|---|
| 不動產開發信託 | 建案土地及興建資金交付信託，興建資金依工程進度專款專用 |
| 價金返還之保證 | 由金融機構承作，保證費用由賣方負擔 |
| 價金信託 | 價金交付信託並設專款專用帳戶；受益人是賣方，賣方未依約定完工或交屋時，受益權歸買方 |
| 同業連帶擔保 | 賣方未依約完工或交屋，買方可持契約請連帶擔保的同業同級公司完成建案後交屋，對方不得要求費用或補償 |
| 公會辦理連帶保證協定 | 建案加入開發商同業公會辦理的協定，買方可請加入協定的公司共同完成建案後交屋 |
不論哪一種，條文都要求賣方把相關文件交給買方：信託證明文件或影本、保證契約影本、信託契約影本、連帶擔保書面影本，或加入協定的書面影本。簽約時確認拿到，並核對文件與契約勾選的機制一致。各機制的保障差異，請參考預售屋爛尾風險與五種履約擔保。
違規罰則與尚未生效的修正草案
建商使用的預售屋契約若不符合應記載事項，平均地權條例第 81 條之 2 規定，由直轄市、縣（市）主管機關每戶（棟）處新臺幣 6 萬元以上、30 萬元以下罰鍰。契約上看不出採用哪一種履約擔保，可以先要求建商補正，並向建案所在地的縣市主管機關詢問。
履約擔保另有一份由內政部研擬的草案，說明資料由行政院消費者保護會於 2026 年 5 月發布，重點包括：
- 信託類：契約要揭示信託專戶名稱及帳號，買方所繳價金原則上直接匯入或存入專戶，且限支付工程款及相關稅費。
- 價金返還之保證：以實際繳存於專戶內的買方所繳價金為保證責任範圍。
- 連帶擔保類：有客觀事實足認無法依約定完工或交屋時，買方得請求擔保公司「續建至完工後交屋」。
以上仍是草案。截至 2026 年 9 月中旬，內政部法規系統上的第七之一點仍是五種擇一的現行寫法，新規定何時公告、何時生效，要以內政部正式公告為準；解約時的違約金算法見預售屋解約的條件與違約金。
常見問題
成屋買賣一定要辦履約保證嗎？
內政部說明成屋買賣定型化契約沒有納入履約保證機制，官方文件也沒有要求必辦的條文；要不要使用，由買賣雙方約定。
成屋履約保證的費用是多少、誰付？
官方沒有公布費率，也沒有規定由哪一方負擔。金額與負擔方式以你簽的服務契約為準，簽約前請對方寫清楚。
預售屋的履約擔保可以不辦嗎？
條文寫明預售屋應辦理履約擔保，要從五種方式擇一；若契約沒有依應記載事項撰寫，縣市主管機關可以按戶（棟）開罰。
有價金信託，建案就不會停工嗎？
條文沒有這樣的保證。價金信託的受益人是賣方，條文寫的是「但賣方未依約定完工或交屋者，受益權歸屬於買方」。
成屋履約保證和預售屋履約擔保差在哪？
預售屋履約擔保是應記載事項規定、必須擇一辦理的機制；成屋履約保證是部分金融機構與仲介業者提供的服務，性質主要是價金保證，由買賣雙方約定使用。