房屋買賣違約金怎麼算？成屋契約的 15% 上限與簽約流程
成屋買賣違約金可對照內政部應記載事項：賣方不配合過戶或交屋，經催告仍未解決，買方可解約、拿回已付價款並獲同額違約金；買方逾期一個月不付，書面催告送達逾七日仍未付，賣方可沒收已付價款。違約金與沒收額均不逾房地總價 15%。
這套算法出自內政部公告的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，最近一次修正於 2026 年（民國 115 年）4 月 1 日生效，修正內容是附件一的建物現況確認書。買的是預售屋，規則不同，請看預售屋解約規定。
屋主自己賣房，也適用這些條文嗎
內政部依消保法（消費者保護法）第 17 條公告這份規定，說明是「作為企業經營者與消費者訂定契約之準據」，並舉例自生效日起，「建商所提供之成屋買賣定型化契約」不得違反公告內容。違約金的計算寫在其中的第十二點。至於屋主以個人身分自售、買賣雙方都是一般人的情形，是否必須適用，官方文件沒有直接回答。
內政部 2008 年（民國 97 年）版《消費者買賣房屋須知》同樣以賣方身分區分：「賣方若是企業經營者（建商）」，簽約前買方可以享有契約審閱期；建商違反公告的應記載及不得記載事項時，買方可以主張該條款無效。
內政部另有成屋買賣契約書範本，註明「提供消費者、企業經營者及社會大眾買賣成屋時參考使用」。私人之間簽約，可以拿範本的違約條款當討論基礎，把違約金比例、催告期限、退款時間寫清楚；條款效力有疑問，建議先請教地政士或律師。賣方是建商等企業經營者而發生消費爭議，可到行政院消費者保護會線上消保申訴調解系統提出申訴。
賣方違約：先催告，逾期未解決才解約
第十二點第一項規定，賣方違反第八點（所有權移轉）第一項或第二項、第十點（交屋）第一項前段約定時，「買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約」。也就是賣方沒有依約備齊過戶文件、配合用印，或沒有在約定日期交屋，買方要先給期限催告，不是馬上就能解約。
解約後，賣方要負擔這些責任：
- 把買方已支付的房地價款全部退還，並附加每日按萬分之二單利計算的金額。
- 支付「與已付房地價款同額之違約金」，但「以不超過房地總價款百分之十五為限」。
- 因可歸責事由解約時，第九點所列的一切稅費由違約的一方負擔。
條文也寫明「買方不得另行請求損害賠償」。如果是因為賣方沒有依期交屋而解約，就不能再依第十點第二項另外請求遲延交屋的賠償。
沒有解約、只是交屋晚了呢？第十點規定，可歸責於賣方而未依約定日期交屋，買方可以請求賣方自應交付日起至依約交付日止，每日按已支付全部價款萬分之二計算的賠償。
買方遲付價款：時間線與假設算例
第十二點第三項把買方遲付的後果分成幾個階段：
- 逾期達五日：自應給付日起，每日按萬分之二單利計算遲延利息，一併支付賣方。
- 逾期一個月：仍不付期款或遲延利息，賣方可以用存證信函或其他書面方式催告。
- 送達次日起算逾七日仍未付：賣方得解除契約，並沒收已付價款充作違約金，沒收額同樣不超過房地總價 15%，賣方也不得另行請求損害賠償；已過戶或已移交買方使用的房屋，買方應無條件回復原狀並返還。
假設房地總價為 1,000 萬元，依條文的比例計算如下（數字僅為示意）：
| 情境 | 已付價款 | 違約金或沒收額 |
|---|---|---|
| 賣方違約 | 100 萬元 | 100 萬元（同額，未達 150 萬元上限） |
| 賣方違約 | 200 萬元 | 150 萬元（同額 200 萬元超過上限） |
| 買方違約 | 200 萬元 | 沒收以 150 萬元為上限 |
賣方違約的兩種情境，另要退還已付價款並加計每日萬分之二。
民法也有相關規定。第 250 條規定，「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額」；第 251 條規定債務已一部履行時，法院得比照債權人所受利益減少違約金；第 252 條規定「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」。
買房簽約流程：官方文件寫到的步驟
臺北市政府地政局參考內政部的成屋買賣與不動產委託銷售契約書範本，整理了「買賣不動產流程」（2019 年更新），把簽約後的程序分成簽約、備證用印、完稅、繳付尾款並交屋四期，也註明雙方仍可就個別情況磋商。以下各階段再對照其他官方規定，實際順序與分工以你簽的契約為準。
- 出價：透過房仲時，可選擇要約書或斡旋金。要約書不必預先交付金錢給房仲；斡旋金是先交一筆錢，委託房仲向賣方協議。房仲收斡旋金前，應以書面告知兩者的區別，以及買方可選擇內政部版要約書，也可再看斡旋與定金的差別。
- 付定金前：到地政機關申請土地、建物登記簿謄本，查所有權人、面積、有無設定抵押、租賃關係或被查封。依民法，一方受有定金時，推定契約成立。
- 簽約：先確認簽約人身分，由賣方親自簽章，最好與所有權人簽訂；經房仲成交的，契約要由經紀業指派的經紀人簽章。違章建物、漏水等瑕疵，由雙方在建物現況確認書確認。
- 付款：範本依一般交易習慣分簽約、備證、完稅、交屋四期，第一期款包含定金；賣方收款時應開立收訖價款的證明。
- 貸款撥付：買方把撥款委託書交給貸款的金融機構後，除建物現況確認書第五至七項的確認內容不實、屬重大瑕疵外，不得請求暫緩或停止撥付貸款。
重要通知，範本建議以存證信函寄送，方便舉證送達時間。各步驟的時程可再對照買房流程 10 步驟。
常見問題
買方已付的錢，賣方最多能沒收多少？
要先經過逾期一個月、書面催告、送達次日起算逾七日仍未付的程序，賣方才能解約並沒收已付價款；沒收額以房地總價 15% 為上限。
違約金可以約定得比條文更高嗎？
內政部範本說明，違約金數額可依簽約時的社會經濟及房地產景氣狀況磋商，但不得比應記載及不得記載事項的規定更不利於消費者。
私人買賣也有五天審閱期嗎？
這份規定寫明審閱期間至少五日、不得約定拋棄，官方說明的適用對象是企業經營者（例如建商）與消費者的契約；私人之間是否一體適用，官方沒有明確說明，簽約前可自行約定審閱時間。
賣方晚交屋，買方可以拿到多少賠償？
可歸責於賣方時，自應交付日起到依約交付日止，每日按已支付全部價款萬分之二計算；若因此解約，改依第十二點計算，不能兩者都請求。
簽約前付的定金，反悔了還拿得回來嗎？
民法第 249 條的規定是（當事人另有約定者除外）：付定金的一方有可歸責事由導致契約無法履行，不能要回定金；收定金的一方有可歸責事由，要加倍返還；雙方都不可歸責，定金應返還。