預售屋解約規定：買方可解約的情形與違約金上限
預售屋因違約而解約，應記載事項分兩種情形處理：建商違約，買方可解除契約、拿回已繳價款並請求違約金；買方違反付款條件，建商可沒收一定金額。兩者都以房地總價 15% 為基準、以已繳價款為限，解約後由銷售方在 30 日內申報。
想知道手上的預售屋契約能不能解、解了要賠多少，要對照內政部公告的預售屋定型化契約應記載事項，現行版本於 2023 年（民國 112 年）6 月 19 日公告、7 月 1 日生效。消費者保護法第 17 條規定，公告的應記載事項「雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容」，違反公告規定的條款無效；建商提供的契約少寫或寫法不利於你時，仍可回頭對照這份規定。
應記載事項列出的四種買方解約情形
條文列出的情形如下，每一種都有前提：
- 登記面積誤差過大：第六點規定，土地面積、主建物或房屋登記總面積「如有誤差超過百分之三者，買方得解除契約」。
- 違反建材設備或工期約定：第二十四點第一款規定，建商違反「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」，買方得解除本契約。工期另依第十二點，逾期每一日按已繳房地價款萬分之五付遲延利息，「若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約」；因天災地變等不可抗力，或政府法令變更等非可歸責於建商的事由，可以順延。
- 違反瑕疵擔保：建商保證產權清楚，沒有一物數賣、無權占有他人土地等情事；違反時「即為賣方違約，買方得依法解除契約」。
- 貸款核貸不足：第十八點規定，由建商洽定的貸款核貸金額不足時，不可歸責雙方且差額超過原預定貸款金額 30%，雙方可選擇條文所列的分期方式或解除契約；可歸責於建商且建商不能補足差額時，「買方有權解除契約」。
違約金怎麼算：15% 與已繳價款兩道界線
| 違約的一方 | 條文寫法 | 金額上限 |
|---|---|---|
| 建商 | 退還已繳價款及遲延利息，另賠房地總價一定比例的違約金，比例「不得低於百分之十五」 | 超過已繳價款者，以已繳價款為限 |
| 買方（違反付款條件） | 建商得沒收依房地總價款計算的金額，比例「最高不得超過百分之十五」 | 同樣以已繳價款為限，雙方並得解除契約 |
第二十四點第五款也規定，除了這兩款請求，雙方「不得另行請求其他損害賠償」。
用假設的數字說明：房地總價 1,000 萬元、已繳 100 萬元，依條文比例計算，總價的 15% 是 150 萬元，已超過已繳的 100 萬元，所以不論是建商付的違約金，或買方被沒收的金額，都以 100 萬元為上限。
買方怎樣會走到違約處罰？第九點規定，期款逾期達五日未繳清，要加付每日萬分之二的遲延利息；逾期二個月或使用執照核發後逾一個月仍不繳，經建商以存證信函或其他書面催繳，送達七日內仍未繳，「雙方同意依違約之處罰規定處理」，但建商同意緩期支付的不在此限。
違約金比例在簽約時可以磋商，內政部契約書範本提醒，約定不得比應記載事項「更不利於消費者」；若約定的違約金過高，民法第 252 條讓法院可以減到相當的數額。
建商沒有違約、只是你想退出
如果是自己改變主意，應記載事項沒有專門處理買方單方解約的條文，也沒有規定解約後幾天內要退還已繳款項，官方文件對這兩件事都沒有進一步說明。能不能解、怎麼退，要看你和建商的協議與契約內容。
民法有幾條一般規定可以先了解：
- 第 258 條：解除權要向對方以意思表示行使，且「解除契約之意思表示，不得撤銷」。
- 第 259 條：契約解除後雙方回復原狀，受領的金錢要附加自受領時起的利息返還，法律或契約另有規定的除外。
- 第 249 條：除當事人另有訂定，契約因可歸責於付定金一方的事由不能履行時，「定金不得請求返還」。定金與斡旋的差別，可參考買方法律權益。
建商收定金時，平均地權條例要求以書面契據確立買賣標的物及價金，不得約定保留出售等不利於買方的事項，這份契據也不得轉售；違反者可按戶（棟）處 15 萬至 100 萬元罰鍰，轉售契據的買方也在處罰範圍內。
有爭議時，契約書範本列出的管道是：先向建商、消費者保護團體或消費者服務中心申訴，未獲妥適處理再向縣市政府消費者保護官申訴，仍未解決可向縣市消費爭議調解委員會申請調解；也可以向鄉鎮市區調解委員會或法院聲請調解，或依仲裁法向仲裁機構聲請調解，雙方另訂仲裁協議後也可聲請仲裁。線上可使用行政院消費者保護會的申訴及調解系統。
解約後誰要申報，想換約又要注意什麼
平均地權條例第 47 條之 3 規定，「銷售預售屋者」應於簽訂或解除買賣契約書之日起三十日內，向縣市主管機關申報登錄，但委託代銷的，簽約資訊由代銷業者申報；解約資訊則依內政部的申報規定，不論自售或委託代銷，都由銷售預售屋者（例如建商）申報。未依限申報或解約資訊不實，可處 3 萬至 15 萬元罰鍰並限期改正，含建物者按戶（棟）處罰，經處罰二次仍未改正，按次處 30 萬至 100 萬元。建商使用的契約不符合應記載事項，另可按戶（棟）處 6 萬至 30 萬元。
想找人接手、不走解約，要先知道換約原則上禁止：除了配偶、直系血親或二親等內旁系血親之間，或符合中央主管機關公告情形並經縣市政府核准，不得讓與或轉售契約，違者可處 50 萬至 300 萬元。內政部 2023 年 6 月 21 日訂定的「預售屋及新建成屋買賣契約得讓與或轉售情形」列出六款：非自願離職逾六個月未就業、本人或家庭成員重大傷病、原居住房屋因災害毀損、本人或家庭成員因重大意外事故致第三人死傷、買受人死亡後由繼承人讓與或轉售，以及讓與給契約所列其他共同買受人，每款都另有條件；經核准讓與或轉售的戶（棟）數，全國每二年以一戶（棟）為限。換約新制對買方的影響，可再看預售屋禁止換約轉售新制。
履約擔保條文另有一份修正草案，行政院消費者保護會在 2026 年 5 月 14 日發布說明。到 2026 年 9 月 17 日為止，內政部主管法規共用系統上的現行條文仍是 2023 年 6 月 19 日公告的版本，草案內容還不是現行規定；現行的五種機制可看預售屋爛尾風險。
常見問題
預售屋解約，建商要賠多少？
建商違約、你依第二十四點解約時，建商要退還已繳價款與遲延利息，並賠償不低於房地總價 15% 的違約金，但賠償額以已繳價款為限。實際比例以契約約定為準。
買方違約，已繳的錢會全部被沒收嗎？
沒收金額依房地總價計算，比例最高 15%，且不超過已繳價款。要先符合第九點的逾期與書面催繳程序，才依違約處罰處理。
簽約前可以把契約帶回家看嗎？
可以。應記載事項第一點寫明契約由買方攜回審閱，審閱期間至少五日。
解約後，買方要自己申報實價登錄嗎？
法條規定的申報義務人是銷售預售屋者，期限是解約之日起 30 日內。
建商遲遲不開工，可以怎麼處理？
逾期期間，建商每逾一日要按已繳房地價款萬分之五付遲延利息；逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約。建議保留催告與往來書面，再依範本列出的管道申訴。