房地合一自住優惠：400 萬免稅額資格

房地合一稅針對自住房地提供最優惠的稅率待遇：課稅所得 400 萬元以下免稅，超過 400 萬元的部分按 10% 稅率課徵，遠低於一般交易最高 45% 的稅率。但這項優惠並非只要自己住就能適用，還有戶籍、居住年限與交易頻率等條件限制。

• 本人、配偶或未成年子女須於該房屋辦竣戶籍登記並實際居住
• 出售前持有並居住須連續滿 6 年，且無出租、供營業或執行業務使用
• 6 年內以本人或其配偶名義，僅能適用本項優惠一次

資格條件怎麼看

要適用自住優惠，原則上須同時符合：個人或其配偶、未成年子女於該房屋辦竣戶籍登記並在該地居住；出售前持有該房地並居住的期間合計滿 6 年；交易前 6 年內未曾適用過本項優惠；且該房地持有期間內沒有出租、供營業使用或執行業務使用的紀錄。任何一項不符合，就只能回到一般房地合一稅稅率級距課稅。

400 萬免稅額怎麼算

免稅額是針對課稅所得而非成交價計算。例如某自住房屋課稅所得為 550 萬元，扣除 400 萬元免稅額後，剩餘 150 萬元按 10% 稅率課徵，應納稅額為 15 萬元（150 萬元乘以 10%），相較一般稅率動輒 20% 以上，差距相當明顯。若課稅所得本身低於 400 萬元，則完全免稅，但仍須依規定辦理申報。

與換屋族的搭配運用

自住優惠與重購退稅並非互斥，換屋族若出售自住房地後另購新屋，可能同時符合自住優惠稅率與換屋重購退稅資格。不過重購退稅著重已納稅額的退還，自住優惠著重稅率與免稅額的降低，兩者審查標準不同，建議分開檢視。

常見誤區

許多人誤以為只要設籍就符合資格，但稅捐機關也會查核水電使用紀錄等，確認是否實際居住而非僅設籍空掛。出租期間即使很短，只要在持有期間內曾有出租紀錄，就可能影響自住優惠的認定，建議出售前先自我檢視居住與使用紀錄是否完整，並於買賣流程規劃時一併考量。

實際稅率與免稅額度以財政部及地方稅捐機關最新公告為準，個案申報建議諮詢地政士或會計師。