房屋稅怎麼算：自住稅率與囤房稅 2.0

房屋稅是持有房屋每年都要繳納的稅捐，課稅基礎是稅捐機關評定的房屋現值，而非市價或實價登錄成交價，因此房屋稅單金額往往和房屋實際市值有落差。近年因應囤房問題，房屋稅制歷經多次調整，持有多戶者的稅負明顯提高，規劃房貸與長期持有成本時不可忽略這一項。

• 課稅基礎為房屋現值，由稅捐機關依構造、地段等因素評定
• 自住房屋稅率最低，非自住、多屋族適用較高的差別稅率
• 每年 5 月 1 日至 5 月 31 日為繳納期間

自住與非自住稅率差異

房屋若由本人、配偶或直系親屬所有並供自住使用，沒有出租或作營業、執行業務使用，且全國合計持有一定戶數以內，可適用最低的自住稅率。非自住房屋，包括出租、空置或供營業使用者，則依全國歸戶後持有的戶數，適用較高的差別稅率，戶數愈多稅率通常愈高，這就是俗稱囤房稅 2.0 的精神：透過全國歸戶與級距稅率，拉高多屋族的持有成本。

房屋現值怎麼來的

房屋現值並非由屋主自行申報，而是稅捐機關依房屋的構造材質、坐落地段等級、樓層、面積與折舊後的耐用年數等因素，套用評定標準計算而來，每年可能因地段等級調整或重評而變動。這個數字通常遠低於市價，是房屋稅稅基偏低的主因。

計算範例

例如某自住房屋評定現值為 100 萬元，適用自住稅率 1.2%，全年應納房屋稅約為 1.2 萬元（100 萬元乘以 1.2%）；若同一屋主在全國持有多戶且部分出租，超出自住戶數上限的房屋須改按非自住的差別稅率課徵，稅率可能提高至 2% 以上，稅負明顯增加。實際適用稅率仍依各地方政府公告的差別稅率級距而定。

繳納期間與新制變化

房屋稅每年徵收一次，繳納期間為 5 月 1 日至 5 月 31 日。近年制度已改採按房屋當年度實際使用情形與月數比例計算稅額，若年度中變更用途或買賣移轉，會依實際月數分算稅額。與地價稅同屬持有稅，但課稅對象、稅基與繳納月份都不同，建議分開檢視。

實際稅率、戶數認定與差別稅率級距以財政部及地方稅捐機關最新公告為準，個案申報建議諮詢地政士或會計師。