預售屋契約書審閱：定型化契約應記載事項與常見陷阱

拿到預售屋契約書，不知道從哪裡看起是常見困境。契約動輒數十頁，但關鍵條款其實有跡可循：內政部依消費者保護法公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，規定了哪些內容必須寫入契約、哪些條款不能出現。現行版本最近一次修正為112年6月19日，112年7月1日起生效。

以下整理買方審閱預售屋契約書時的核心重點，包含審閱期、法定應記載條款、明確違規的不得記載事項，以及常見陷阱。

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審閱期：至少5日，不得縮短或放棄

依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，賣方（建商）提供給買方攜回審閱的期間，不得少於5日。臺北市政府地政局整理的不動產契約審閱期一覽，預售屋買賣契約書、預售停車位買賣契約書與成屋買賣契約書均為5天。

這代表：

• 建商不能要求當天簽契約，必須先提供契約書讓買方帶回審閱。
• 攜回審閱日至簽約日或繳付簽約金之間，至少要滿5日。
• 契約內若有「買方已審閱同意放棄審閱期」之類的條款，依消費者保護法，該條款無效。
• 建商不得要求買方先給付定金或費用，才提供契約書攜回審閱。

花蓮縣政府 115 年「預售屋買賣契約條文常見錯誤樣態」列出的計算爭議包括：契約直接印「本契約已由買方攜回審閱5日以上」但未記載實際攜回日期；攜回日與簽約日間隔不足5日（文件舉例：3月20日攜回、3月25日簽約）；以及約定簽約後才行使審閱權。5日怎麼算，實務上常有爭議，簽約前應把攜回日期寫清楚，並以主管機關查核口徑為準。

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應記載事項：這些條款依法必須存在

以下列出應記載事項的主要內容。依消費者保護法第17條，中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約內容；違反該條第一項公告的定型化契約條款無效。簽約前仍應逐條確認是否已列入，以免事後爭議。

廣告效力與契約同

定型化契約應記載：「廣告及其說明書視為契約之一部分」。這代表建商在廣告上標示的建材規格、公設設施、建築外觀、停車場配置等，如未在契約中明確排除，買方可主張廣告效力。

實務上，廣告與完工交屋後的實際狀況有落差是常見糾紛來源。簽約前應逐一核對廣告與契約書所載規格是否一致。

面積誤差處理：不足全補、超過最多 2%、逾 3% 可解約

內政部就應記載事項「房地面積誤差及其價款找補」的說明是（行政院全球資訊網法律研析轉述內政部）：土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，

• 不足部分：賣方應全部找補
• 超過部分：買方只找補 2% 為限（至多找補不超過 2%）
• 誤差超過 3%：買方可解除契約

找補分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款除以各該面積所得單價計算（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算。

因此，契約若寫成「誤差在 2% 以內雙方都不得請求找補」，或只允許「短少超過 3%」才能解約，都和應記載事項不符。花蓮縣政府常見錯誤樣態也把「土地面積誤差未全部找補」、「僅約定不足超過 3% 才能解約」列為查核缺失。

交屋保留款：應為房地總價 5%

交屋時，買方得保留部分價款待驗屋完成後再付清。應記載事項與地方查核口徑都是 交屋保留款應為房地總價 5%，且應留在自備款，不能改成房屋總價 5%、固定 5 萬元，或併進銀行貸款。這筆款項用來擔保驗收瑕疵修繕。

房屋保固：結構至少15年

定型化契約應記載房屋保固期限：

• 結構部分：保固期限自交屋日起算，至少 15 年。不得改成「通知交屋日」或「使用執照核准日」起算，也不得把「結構」限縮成「主要結構且影響結構安全」。
• 固定建材設備：應記載事項另有保固期限，不得把共有部分不加區分一律寫成保固 1 年。

保固由建商負責。期限過後，買方仍得依民法及其他法律主張權利。

設備規格說明應具體列明

應記載事項要求列出建材、設備的規格說明（如廚房設備、衛浴設備、停車位規格等）。若契約只寫「依樣品屋裝潢」，缺少具體規格，是常見問題。審閱時應確認主要設備的品牌或規格等級是否有明確記載。

停車位：應標明長寬高及相關面積

若契約含車位，應記載停車位的長、寬、高規格，以及「車位含車道及其他必要空間合計面積」與「停車空間面積占共有部分總面積之比例」。車位相關面積的計算方式直接影響公設比，建議與 買方法律權益：斡旋反悔、定金、契約審閱期 一起對照閱讀。

水電管線與瓦斯內管：賣方負擔

應記載事項要求接通自來水、電力之管線費及其相關費用由賣方負擔。花蓮縣政府常見錯誤樣態並把未列明瓦斯內管費用由賣方負擔、或逕以定型化條款規定瓦斯外管由買方負擔，列為查核缺失。契約若要求買方另行負擔基地範圍內自來水、電力管線或瓦斯內管費用，與應記載事項不符。

履約保證機制

賣方應提供履約擔保，並在契約中載明採用的機制（不動產開發信託、價金返還保證、價金信託、同業連帶擔保、或公會連帶保證共五種之一）。詳細的五種機制比較，可參考 預售屋爛尾風險：履約擔保五種機制怎麼看。

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不得記載事項：出現即違規

以下是定型化契約不得記載事項，若契約中出現這些約定，相關條款無效（依消費者保護法第17條）。

廣告僅供參考

• 最常見的違規條款。不得在契約中約定廣告或說明書「僅供參考」。出現此條款，該約定即無效。

未依法領有建造執照之夾層

• 契約出售標的不得包含未依法領有建造執照的夾層設計或夾層空間面積。

未明確定義的面積名詞

• 不得使用「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等未經法規明確定義的面積名詞，以免混淆買方。

要求買方繳回原買賣契約書

• 不得約定買方須將原買賣契約書繳回賣方。買方有保留自身契約書的權利。

超過年利率 16% 的利息

• 不得約定超過民法第205條所定週年百分之十六利率之利息（遲延利息等）。民法第205條現行文字為：約定利率超過週年百分之十六者，超過部分之約定無效。

附屬建物（除陽臺外）計入買賣價格

• 附屬建物除陽臺外，其他項目不得約定計入買賣價格。陽臺以外的附屬建物面積，不得作為計算售價的基礎。

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112年7月1日修正：三個條文更新

最近一次修正（112年6月19日內政部台內地字第1120263817號公告，112年7月1日生效）針對三個條次：應記載事項第20點、應記載事項第24點之1、不得記載事項第5點。第20點與預售屋換約轉售條件有關，可對照 預售屋禁止換約轉售新制：對買方的實際影響。第24點之1與不得記載事項第5點的完整文字，請直接查行政院全球資訊網該則公告所附 PDF，本文不轉述未核對全文的條文。

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簽約前的對照流程建議

以下整理簽約前的核對順序，供自行審閱參考（個案差異大，有疑問建議洽詢代書或律師）：

• 取得契約書攜回，記下取回日期，確認距簽約日至少5日。
• 確認廣告資料（銷售文件、型錄、官網）是否已列為契約附件或在契約中明確約定效力。
• 比對設備規格清單，確認品牌、型號、數量有具體記載。
• 確認面積誤差條款：不足應全部找補；超過買方最多找補 2%；誤差逾 3% 應有解約權。
• 確認交屋保留款為房地總價 5%，且留在自備款。
• 確認房屋保固條款（結構自交屋日起至少 15 年）。
• 確認履約保證機制種類及已提供證明文件影本。
• 逐一核對不得記載事項，出現「廣告僅供參考」等字樣即為違規條款。

不動產說明書與契約書是兩份不同文件，前者記載屋況現況，後者規範交易條件，兩者都要審閱。說明書相關重點見 不動產說明書怎麼看：應記載事項與陷阱。

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常見問題

Q：建商的契約和官方範本不一樣，哪個有效？

依消費者保護法第17條，應記載事項未記載於契約者，仍構成契約內容；違反該條第一項公告的定型化契約條款無效。也就是說，即使建商的版本漏掉某些應記載事項，買方仍可主張該事項的法定效果。但若建商的版本整體結構與應記載事項差距很大，建議簽約前請代書或律師協助逐條核對。平均地權條例第47條之3另規定，銷售預售屋者應於銷售前把定型化契約報請地方主管機關備查。

Q：審閱期結束後才發現問題，還能解約嗎？

審閱期是指簽約前的攜回審閱期間，不是簽約後的解約期限。若簽約後發現契約有問題，能否解約取決於是否有法定解約權（例如建商違約、條款違反強制規定等），不能直接用「我沒仔細看」作為解約理由。個案情形差異大，建議洽律師評估。

Q：不動產說明書和預售屋契約書是同一份嗎？

不是。不動產說明書是不動產說明書，由仲介或銷售方提供，記載物件屋況、使用現況、特殊情形等；預售屋買賣契約書則是買賣雙方簽立的交易契約。兩者功能和法律地位不同，均應在簽約前仔細確認。

Q：建商說廣告是「參考用途」，這樣可以嗎？

不行。「廣告僅供參考」是不得記載事項，出現即違規，相關條款無效。廣告依法視為契約一部分，建商不得以廣告僅供參考作為免責依據。

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本文所引應記載及不得記載事項，以「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（112年6月19日內政部公告，112年7月1日生效）為依據。查閱最新版本請以行政院全球資訊網或內政部不動產資訊平台（pip.moi.gov.tw）公告為準。本文提供一般資訊，不構成個案法律建議，有具體契約疑問請洽代書或律師。