預告登記要同意書嗎？對徵收、判決、強制執行無排除效力

契約還沒辦成移轉，有人會想先在登記簿上留一個預告登記。能不能送件，先看有沒有登記名義人的同意書，再看這筆請求權落在哪一款。契約審閱、定金和斡旋是另一條線，見買方法律權益。成屋違約金上限見房屋買賣違約金。登記簿和權狀怎麼讀，見權狀與謄本。賣方過戶文件見賣方過戶流程。

先講答案

土地法第79條之1第1項規定，聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之。三款是：關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。土地權利內容或次序變更之請求權。附條件或期限之請求權。

第2項規定，前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。

第3項規定，預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。

土地登記規則第137條第1項規定，申請預告登記，除提出第三十四條各款規定之文件外，應提出登記名義人同意書。沒有這份同意書，就還沒有滿足第137條寫的文件。

單獨申請和同意書同時寫在規則裡

規則第26條規定，土地登記，除本規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之。

第27條把一些登記改成可以由權利人或登記名義人單獨申請。第8款是「預告登記或塗銷登記」。

第137條仍寫應提出登記名義人同意書。第27條第8款沒有寫單獨申請就可以不附同意書。兩條一起讀，送件的人可以是單獨申請，同意書仍是第137條的文件。

第34條各款是五項文件

第34條第1項規定，申請登記，除本規則另有規定外，應提出下列文件：登記申請書。登記原因證明文件。已登記者，其所有權狀或他項權利證明書。申請人身分證明。其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。

第2項規定，前項第四款之文件，能以電腦處理達成查詢者，得免提出。第137條寫的是「第三十四條各款」。第2項不是款。它仍是第34條的一項，管的是身分證明在能以電腦查得時得免提出。

第137條所說的各款之外，還要再提出登記名義人同意書。

登記名義人親自到場，點名的款和第155條不同

第137條第2項規定，前項登記名義人除符合第四十一條第二款、第四款至第八款、第十款、第十五款及第十六款規定之情形者外，應親自到場，並依第四十條規定程序辦理。

第40條第1項是：申請登記時，登記義務人應親自到場，提出國民身分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由登記機關指定人員核符後同時簽證。第137條的人是登記名義人，第40條的人是登記義務人。第137條寫依第40條程序辦理。

第137條點名、第41條裡的款是：

• 第二款：登記原因證明文件及同意書經依法公證、認證。
• 第四款：登記原因證明文件經依法由地政士簽證。
• 第五款：登記義務人為無行為能力人或限制行為能力人，其法定代理人已依第三十九條規定辦理並親自到場。
• 第六款：登記義務人依土地登記印鑑設置及使用作業要點於土地所在地之登記機關設置土地登記印鑑。
• 第七款：外國人或旅外僑民授權第三人辦理土地登記，該授權書經我駐外館處驗證。
• 第八款：大陸地區人民或香港、澳門居民授權第三人辦理土地登記，該授權書經行政院設立或指定之機構或委託之民間團體驗證。
• 第十款：檢附登記原因發生日期前一年以後核發之當事人印鑑證明。
• 第十五款：應用憑證進行網路身分驗證，辦理線上聲明登錄相關登記資訊。
• 第十六款：其他由中央地政機關規定得免由當事人親自到場。

「第四款至第八款」是第四、五、六、七、八款。第41條還有第一款、第三款、第九款、第十一款到第十四款，沒有出現在第137條的點名裡。本頁不把沒點到的款寫成預告登記也可以免親自到場。

規則第155條是權利書狀補給的親自到場例外，點名的款是第二款、第七款、第八款、第十款、第十五款及第十六款，沒有第四款至第六款。那是補給登記的句子，不是第137條。

未塗銷前的效力，第3項自己劃了範圍

第79條之1第2項的無效，接的是「登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者」。條文沒有再列舉哪些行為算處分、哪些算有妨礙。本頁不補例子。

第3項寫無排除效力的新登記，是因徵收、法院判決或強制執行而為的新登記。三個名稱就這三個。

規則第136條另規定，土地法第七十八條第八款所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。前項限制登記，包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記。這裡的查封、假扣押、假處分、破產登記，是限制登記的種類，不是第79條之1第3項那三個名稱。

塗銷要原請求權人同意，移轉連件有一個例外

規則第146條第1項規定，預告登記之塗銷，應提出原預告登記請求權人之同意書。

第2項規定，前項請求權人除符合第四十一條第二款、第四款至第八款、第十款、第十五款及第十六款規定之情形者外，應親自到場，並依第四十條規定程序辦理。這裡的人是原預告登記請求權人，點名的款和第137條登記名義人那一項相同。

第3項規定，預告登記之請求權為保全土地權利移轉者，請求權人會同申辦權利移轉登記時，於登記申請書備註欄記明併同辦理塗銷預告登記者，免依前二項規定辦理。這一項限於請求權是保全土地權利移轉，而且是會同申辦移轉、並在備註欄記明併同塗銷。其他種類的預告登記，第3項沒有寫可以省略前兩項。

什麼時候停下來

請求權不在第79條之1第1項的三款裡，這一條沒有寫仍可聲請預告登記。

沒有登記名義人同意書，第137條的文件就不齊。公證、認證或地政士簽證，是第41條第二款、第四款所寫、得免親自到場的情形。第137條沒有寫這兩款可以代替同意書本身。

想用預告登記排除徵收、法院判決或強制執行的新登記，第3項寫的是無排除之效力。

全國法規資料庫頁尾寫：「本網站係提供法規之最新動態資訊及資料檢索，並不提供法規及法律諮詢之服務。」以及「若有任何法律上的疑義，建議您可逕向發布法規之主管機關洽詢。」某一份契約能不能辦成預告登記，本頁不判斷。

條文版本

土地法沿革頁的修正日期是民國 113 年 08 月 07 日，最新一筆是修正公布第 14 條。第79條之1不在這一筆。它出現在民國六十四年七月二十四日增訂的那一筆。2026-09-23 讀到的三項文字，是資料庫第79條之1頁上的現行條文。

土地登記規則沿革頁的修正日期是民國 110 年 07 月 13 日。一百十年七月十三日那一點寫修正發布的條號包含第137條、第146條，並自一百十年八月一日施行。第27條、第34條、第136條不在該點列名的條號裡。規則全文頁的修正日期仍是民國 110 年 07 月 13 日。頁首法規類別是「行政 ＞ 內政部 ＞ 地政目」。

資料庫頁尾的法規整編資料截止日是民國 115 年 09 月 18 日。之後若條文改寫，以該條頁面為準。

常見問題

賣方口頭答應，可以先送預告登記嗎？

第79條之1和第137條寫的都是登記名義人的同意書。兩條沒有寫口頭答應可以代替同意書。

預告登記之後，房子就賣不掉嗎？

第2項寫的是，未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。第3項寫，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。條文沒有寫所有移轉都會被擋住。

辦完移轉，預告登記會自己消失嗎？

第146條第3項寫，請求權是保全土地權利移轉、請求權人會同申辦移轉，並在申請書備註欄記明併同辦理塗銷者，免依前兩項辦理。沒有寫登記機關會在沒有這段備註時自行塗銷。

本頁查核日是 2026-09-23。