地籍謄本與建物謄本：買房前怎麼查、怎麼看懂
至全國地政電子謄本系統（www.land.nat.gov.tw）以HiNet帳號或免會員方式登入，選擇縣市、輸入地號或建號後送出，每張費用20元，線上付費後即可下載PDF版謄本，具法律效力。
買房前自行查一份地籍謄本與建物謄本，是確認產權清況最直接的方式。謄本由地政事務所依登記簿騰製，記載的是官方登記現況，包含：所有權人是誰、土地面積、建物主建物坪數、以及有沒有他項權利（例如銀行抵押設定）。這三件事，單靠看屋或閱讀廣告都無法確認。
謄本不難申請，也不需要親自跑地政事務所。透過「全國地政電子謄本系統」，在家就能查，費用每張20元。
---
謄本是什麼，買房前為什麼要查
地籍謄本是地政事務所依地籍登記資料所騰製的文件，包含兩大類：
- 土地謄本：記載土地的所有權人、面積、地目、使用分區，以及他項權利部（例如抵押權登記、地上權等）。
- 建物謄本：記載建物的所有權人、建號、各部分面積（主建物、附屬建物、公共設施）、樓層，以及他項權利部。
查謄本的實際用途：
- 確認賣方身分：土地謄本與建物謄本上的所有權人，應與賣方一致（或經由委任書合法授權）。若賣方不是謄本上的所有權人，需進一步釐清。
- 確認有無抵押設定：謄本他項權利部若有「抵押權」登記，代表土地或建物曾設定貸款。通常過戶前貸款會清償並塗銷，但確認登記現況是買方應做的基本功課。
- 確認面積與登記相符：比對謄本坪數與廣告或不動產說明書上的數字，主建物、附屬建物、公設各自多少，謄本上有完整分項。
- 確認有無其他共有人：如為共有物件，謄本所有權部會列出全部共有人的持分。
---
兩種查詢方式：電子謄本 vs 地政電傳
使用前先了解兩者差異：
全國地政電子謄本系統（具法律效力）
- 每張費用：20元
- 申請方式：線上申請，付費後下載PDF，電子簽章保護，可上網驗真偽
- 適用情境：申貸、核貸，或任何需要具備法律效力謄本的場合
- 買房前確認產權，建議申請此版本
全國地政電傳資訊系統（僅供參考）
- 費用：每人、每筆（棟）10元
- 查詢內容：可看土地或建物的標示部、所有權部、他項權利部
- 適用情境：純粹自行瀏覽，不需提交他人或用於正式申請
一般購屋前查詢時，兩者差別在於：若只是自行核對用，地政電傳較便宜；若後續有申貸需要，直接申請電子謄本省去重複操作。
---
如何用全國地政電子謄本系統申請
系統網址：https://www.land.nat.gov.tw/（內政部地政司官方平台）
登入方式
- HiNet帳號：已有中華電信HiNet月繳制帳號者，直接輸入帳號密碼登入。
- 免會員申請：系統作業須知寫明僅供自然人使用，登入須用實體自然人憑證（需讀卡機）或行動自然人憑證；付費仍須讀卡機，以 WebATM 線上轉帳（限國內金融卡實體卡）。詳見免會員申領謄本作業須知。
申請步驟
- 進入系統，閱讀並同意「網路申領地政電子謄本作業同意書」。
- 選擇登入方式（HiNet帳號 / 免會員）。
- 點選「謄本申請作業（送件區）」。
- 選擇縣市及行政區，輸入地號（查土地謄本）或建號（查建物謄本）。
如何取得地號或建號：通常可從不動產說明書、廣告資料或詢問屋主取得。官方費用表另列「門牌查詢地建號」，電子謄本為每張10元。
- 勾選所需謄本種類（土地謄本、建物謄本等），點「新增資料」後「送出」。
- 至「謄本進度查詢（領件區）」確認申請，點「預覽列印」後確認付費，即可下載PDF。
整個流程，官方「網路申請 vs 傳統臨櫃」比較表寫上網申請約 3 至 5 分鐘可申請到資料，比親赴地政事務所節省往返時間。實際仍視系統與縣市作業時間而定。
沒有讀卡機怎麼辦
沒有讀卡機、又沒有 HiNet 帳號時，內政部便民服務說明提到四大超商多媒體機（ibon、FamiPort、Life-ET、ok go）可列印地政電子謄本；現場是否開機、是否需自然人憑證，以超商與內政部最新公告為準，本文不寫死服務時段。
---
如何看懂謄本重點欄位
土地謄本
- 標示部：地號、地目（田、建、山坡地等）、面積（平方公尺，換算坪時乘以0.3025）、使用分區。
- 所有權部：所有權人姓名（或公司名稱）、持有持分（如1/1為單一持有，1/2代表共有各半）、登記日期。
- 他項權利部：登記有無抵押設定。有抵押設定代表土地曾作為貸款擔保品。欄位中可見抵押債權人（通常為銀行）及登記原因。
建物謄本
- 標示部：建號、地址、建築完成日期（屋齡參考）、各部分面積分項——主建物、附屬建物（如陽臺）、共有部分（公共設施）。注意：謄本面積以平方公尺計，廣告常見的「坪」需自行換算。
- 所有權部：建物所有權人與持分。若與土地所有權人不同，需進一步確認。
- 他項權利部：有無抵押設定、義務人（通常為屋主）、債權人（貸款銀行）。
一般情況下，中古屋仍有未還清房貸時，謄本他項權利部會顯示抵押設定。買賣完成前，賣方應以買方尾款或另行籌措資金清償貸款，辦理抵押塗銷後才能移轉所有權。
---
查完謄本後，結合不動產說明書核對
謄本是買方可以主動取得的官方登記文件；不動產說明書則是法律規定賣方在簽約前應提供的屋況資訊文件。兩者互補：
- 謄本顯示登記現況（面積、所有權人、他項權利）。
- 不動產說明書記載屋況現況（漏水、凶宅、法律糾紛等賣方應告知的事項）。
建議在談好出價意向、正式斡旋前，先自行申請謄本做基本核對。若謄本資料與廣告或說明書不符，有機會在出價前釐清。
關於實價登錄成交行情的查詢方式，可參考 實價登錄怎麼查、怎麼看懂；不動產說明書應注意哪些欄位，見 不動產說明書怎麼看：應記載事項與陷阱；買房全流程各步驟的順序，參見 買房流程10步驟。
---
常見問題
Q：謄本只有一份嗎？需要土地和建物各查一份嗎？
是的，土地謄本與建物謄本是兩份獨立文件，各需分別申請。一筆房子通常對應一筆土地（有時兩者以上），以及一棟建物謄本。如物件含車位，車位有時有獨立建號，需另外申請車位謄本。
Q：地政電傳查到的資料和謄本一樣嗎？
兩者資料來源相同（地政登記簿），但電子謄本具法律效力，地政電傳僅供參考使用。電子謄本有電子簽章保護，可線上驗真偽；地政電傳無此功能。
Q：謄本多久更新一次？
謄本反映的是地政事務所登記的最新現況，每次有登記動作（如貸款設定、塗銷、過戶）後即更新。建議查謄本的時間點靠近簽約日，避免查完後才發生新的登記異動而不知情。
Q：買房前一定要自己查謄本嗎？
法律上沒有強制規定買方必須自行申請謄本。但謄本是可以主動確認的公開資訊，買方自行申請有助於在出價和簽約前掌握基本產權清況。代書（地政士）在辦理過戶時也會查謄本，但那是交易後期的程序，與買方事前自主確認是不同階段的工作。
Q：如果謄本顯示有抵押設定，還能買嗎？
有抵押設定不代表不能買，中古屋賣方有現有房貸是正常情形。重點是確認交屋前貸款會清償並辦理抵押塗銷，這通常寫入買賣契約的用印或完稅條件中。個案處理方式差異大，建議向代書或具備不動產買賣經驗的專業人士確認。
---
本文所引費用（電子謄本每張20元、地政電傳每人每筆或每棟10元）與申請步驟，以「全國地政電子謄本系統」（www.land.nat.gov.tw）官方公告為準；本文不構成任何特定房地產交易的法律建議，個案問題請洽代書或律師確認。