實價登錄怎麼查、怎麼看懂?7 種不會揭露的交易先知道

去哪裡查?

官方入口是內政部不動產交易實價查詢服務網(lvr.land.moi.gov.tw),免費、不用註冊。 本站(台灣房地產喵)整理的行情頁也是取自同一份政府開放資料,差別在於我們先把車位價格分離、 特殊交易排除,再按「縣市 × 行政區 × 建物型態」整理成可以直接比較的統計。

幾個最容易看錯的欄位

「總價」含車位、「單價」不一定扣車位。申報人若沒有把車位價格與面積分開填寫, 系統算出來的每坪單價會被車位拉低——這是實價登錄最著名的陷阱,詳見 車位為什麼要分開算。

「建物移轉總面積」是權狀面積,包含主建物、附屬建物(陽台)與共有部分(公設), 不是室內實際使用面積。

交易日期是「簽約日」不是「登記日」,資料通常在成交後 30 天到數個月才會出現, 最近一兩個月的行情永遠是不完整的。

為什麼有些成交查不到?

依官方規則,有 7 類情形會被排除在公開揭露之外:單價顯著過高或過低、總價為零、 合建與債權債務等特殊交易、土地建物分件未合併申報、連件案件總價無法拆分、 經檢舉調查中、其他申報內容有疑義;另外車位面積未完整申報的案件也會暫不揭露。 也就是說,公開資料不是成交案件的完整母體,任何行情統計(包含本站) 都只能代表「有揭露的那部分」。

看行情的正確姿勢

建議優先看中位數而非平均數(避免單一豪宅或親友價拉偏),並且注意樣本數—— 一季只有兩三筆成交的行政區,中位數的參考價值很低。本站每一頁都會標示統計樣本數, 樣本太少的頁面會直接提醒你。