樓中樓是什麼？法規上的夾層規定與違建風險
法規裡沒有樓中樓這個名詞，建築技術規則管的是夾層。夾層面積超過門檻會被視為另一層樓，住宅夾層的位置與樓層高度也有規定；未經許可自行加設，可能面臨罰鍰與拆除。
看到建案或中古屋廣告寫著樓中樓，先別急著把多出來的空間算進坪數。能不能合法使用，要看這個空間在法規上屬於什麼、有沒有經過許可。
法規裡沒有樓中樓，只有夾層
建築法、建築技術規則、臺北市的夾層相關規定，以及內政部公告的契約應記載事項與不動產說明書應記載事項，條文裡都沒有樓中樓這個詞。它是市場用語；法規用的是「夾層」、「挑空」，另外有「複層式構造」一詞，樓中樓不能直接等同其中任何一個。
夾層的定義寫在建築技術規則建築設計施工編第 1 條第 18 款：「夾層：夾於樓地板與天花板間之樓層；同一樓層內夾層面積之和，超過該層樓地板面積三分之一或一百平方公尺者，視為另一樓層。」
這段話有兩個重點：
- 夾層本身就是樓層：同條第 7 款也把夾層的樓地板面積，算進建築物的總樓地板面積。
- 面積超過門檻就視為另一樓層：同一層所有夾層面積加總，超過該層樓地板面積三分之一，或超過 100 平方公尺，就不再以夾層看待。
公平會也曾提醒，建商常推出夾層設計的房屋吸引購屋，消費者打算購買夾層屋前，「一定要確定夾層設計是合法而可施作的喔」。
住宅設夾層：位置與樓層高度
建築技術規則建築設計施工編第 164 條之 1，對住宅、集合住宅等類似用途建築物另有規定：
| 設計 | 條文規定 |
|---|---|
| 設夾層 | 只能在地面層或最上層擇一處設置；設夾層的樓層高度不得超過 6 公尺 |
| 設挑空 | 每住宅單位限一處，設在客廳或客餐廳上方，並面向深度達 6 公尺以上的法定空地或其他永久性空地；每處不小於 15 平方公尺，各處合計不超過基地允建總容積樓地板面積十分之一；挑空樓層高度不超過 6 公尺 |
| 沒有挑空 | 地面一層樓層高度不超過 4.2 公尺，其餘各層不超過 3.6 公尺；同一戶因空間變化採不同樓板高度時，最高 4.2 公尺 |
夾層的條文原文是：「第一項用途建築物設置夾層者，僅得於地面層或最上層擇一處設置；設置夾層之樓層高度不得超過六公尺」。依這項規定，住宅夾層的位置只有地面層或最上層兩個選項，而且只能擇一處。
同條還有兩項例外：挑空部分計入容積率的建築物，「其挑空部分之位置、面積及高度得不予限制」；挑空部分或未設夾層部分的空間，其設置位置、每處最小面積、各處合計面積，以及上述樓層高度的規定，經建造執照預審小組審查同意者，得依其審定結果辦理。所以個案是否合法，仍要回到核准的建造執照、使用執照與圖說來看。
臺北市：夾層面積另有規定，違建夾層怎麼處理
這一節是臺北市的規定，其他縣市的做法不一定相同，請向當地主管建築機關確認。
面積與寬度：臺北市建築物樓層高度及夾層挑空設計管理規則第 5 條規定，住宅用途樓層的各戶設置夾層，除依建築技術規則外，夾層樓地板面積應在各戶基準層樓地板面積三分之一以下、20 平方公尺以上，各向寬度 3 公尺以上；面積未達三分之一時，未達的部分應在 3 平方公尺以下。設置挑空，則要求挑空樓層樓地板面積在基準層二分之一以上，基準層樓地板面積在 80 平方公尺以上。
使用執照與登記簿加註：臺北市違建夾層屋處理方案（2001 年修正）要求，對申請建照、已領建照及施工中的建案，建管單位核發使用執照時加註「建築物樓層中任意加設夾層者均係屬違建，不因使用材質而視為室內裝修，除應無條件接受拆除外，並負擔拆除費用。」地政事務所辦理建物所有權第一次登記時，也要在登記簿其他事項欄加註「本建物不得加設夾層，違者無條件拆除，並負擔拆除費用」。
已經存在的違建夾層，方案依完成時間分開處理：
- 曾向主管機關報備，或 1994 年（民國 83 年）12 月 31 日以前施工完成，並經技師簽證無礙結構安全、建築師簽證無礙消防安全者，查核後拍照列管，列入分類分期處理。
- 1995 年（民國 84 年）1 月 1 日以後完成、且未曾報備者，一律查報拆除。
- 出售違建夾層的建商及代銷業者涉有詐欺之嫌時，移送地檢署偵辦。
現行的臺北市違章建築處理規則（2021 年（民國 110 年）12 月 23 日修正）另有一條專門規定：夾層屋違建於 2001 年（民國 90 年）9 月 1 日前曾報臺北市政府工務局列管者，應拍照列管。兩份規定寫的時間點不同，家中夾層屬於哪一種情形，請向臺北市主管建築機關確認。
自行加設的罰則，以及買之前看哪些文件
全國適用的建築法規定，建築物非經主管建築機關審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用；擅自建造者，處建築物造價千分之五十以下罰鍰，勒令停工補辦手續，必要時得強制拆除。室內裝修也不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造，違反者對建築物所有權人、使用人或室內裝修從業者處 6 萬至 30 萬元罰鍰，並限期改善或補辦，必要時強制拆除違規部分。
公平會曾處分一件臺北市建案：2 樓實品屋的次臥室以木作施作夾層，但原核准的使用執照 2 樓至 6 樓並沒有夾層設計，建商也沒有申請變更，因廣告與事實不符處 80 萬元罰鍰。依臺北市政府提供的意見，消費者購屋後如果擅自建造即屬違建，有被查報、拆除的風險。
買之前可以對照這些文件：
- 不動產說明書：成屋要寫明「房屋有無施作夾層，若有，該夾層面積及合法性？」，以及有無違建或禁建情事；看法可參考不動產說明書怎麼看。
- 預售屋的說明書：出售標的不得記載未經依法領有建造執照的夾層設計或夾層空間面積。
- 使用執照：核對核准的樓層有沒有夾層設計；在臺北市，也可留意使用執照與登記簿上的夾層加註。
頂樓加蓋同樣涉及違建，可參考頂樓加蓋與違建；臺北市違建查報的整體規定，見台北市違章建築處理規則。
常見問題
樓中樓合法嗎？
法規沒有樓中樓這個名詞，要看那個空間是不是經核准的夾層或挑空設計。住宅設夾層只能在地面層或最上層擇一處，樓層高度不得超過 6 公尺，個案以核准的建照、使照為準。
夾層面積多大會被當成另一層樓？
同一樓層的夾層面積合計，超過該層樓地板面積三分之一或 100 平方公尺，就視為另一樓層。臺北市的住宅夾層另要求在基準層三分之一以下、20 平方公尺以上。
用比較輕的材料自己做夾層，就算室內裝修嗎？
在臺北市，違建夾層屋處理方案的加註文字寫明，任意加設夾層「不因使用材質而視為室內裝修」。其他縣市怎麼認定，請洽所在地的建管單位。
買到有違建夾層的房子，會被拆嗎？
建築法對擅自建造可處罰鍰、勒令停工補辦，必要時強制拆除。在臺北市，違建夾層屋處理方案寫明 1995 年 1 月 1 日以後完成且未曾報備的夾層屋違建一律查報拆除；現行違章建築處理規則另規定，2001 年 9 月 1 日前曾報工務局列管的夾層屋違建應拍照列管。個案請向縣市主管建築機關查詢。