修繕責任誰負責：房東義務與費用分攤

房屋出租後設備故障、漏水或牆面損壞，修繕費用該由誰負擔，是房東與房客最常見的爭議之一。民法對出租人的修繕義務有原則性規定，但實務上仍有相當大的空間可以由雙方在契約中另行約定，這篇整理修繕責任的法律原則與常見的實務做法。

• 依民法規定，出租人原則上應負責修繕，維持房屋合於約定使用收益的狀態。
• 因房客使用不當或故意過失造成的損壞，通常由房客自行負責修復費用。
• 契約可以就修繕範圍、金額與流程另行約定，建議簽約時寫得愈具體愈好。

法律上房東的修繕義務

依民法規定，出租人應以合於約定使用收益之狀態，交付房屋給房客，並在租賃關係存續期間，負責保持房屋合於約定使用、收益的狀態，除契約另有訂定或另有習慣外，修繕義務原則上由房東負擔。這代表房屋結構、水電管線等非因房客使用不當造成的自然老化或損壞，原則上應由房東負責修繕。

哪些情況房客要自行負責

若損壞是因房客使用不當、故意或過失造成，例如自行拆裝設備不慎損壞、未依正常使用方式操作家電導致故障，修復費用通常由房客自行負擔。實務上房東與房客也可能在契約中約定，一定金額以下的小額修繕（如簡易零件更換）由房客先行處理，金額則由雙方協商，並非全國統一的法定數字。

修繕與扣抵租金的實務做法

若屬於房東應負責的修繕項目，房客可以先通知房東處理，若房東未能在合理時間內處理，房客在特定情形下可能自行修繕並請求房東償還費用，實際適用要件建議洽詢專業人士確認，避免自行認定範圍過廣而產生爭議。修繕費用是否可從租金或押金中扣抵，也建議在契約中預先約定處理方式。

契約寫清楚，減少事後爭議

建議房東在簽約時，依內政部公告的住宅租賃契約應約定及不得約定事項，將修繕責任的分工範圍、通知流程與費用負擔方式明確寫入契約，並搭配房屋現況確認書記錄設備現況，押金與契約條款細節可參考挑房客與租賃契約一文。房屋稅等持有稅費的負擔方式，可另參考房屋稅指南，與修繕責任分開處理；出租前的整體準備則可回顧第一次當房東的準備清單。