大樓管理條例重點：區權會、管委會、公共基金與罰鍰
大樓管理條例（公寓大廈管理條例）最新修正於 2022 年（民國 111 年）5 月 11 日，規範區權會、管委會、規約、公共基金與住戶義務；條例沒訂管理費金額，未繳公共基金、擅自變更用途可處 4 萬至 20 萬元罰鍰。
想查大樓管理條例，法規名稱要找公寓大廈管理條例，全文在全國法規資料庫，另有施行細則補充。主管機關在中央為內政部，在直轄市為直轄市政府、在縣（市）為縣（市）政府；第 47 條到第 49-1 條的罰鍰，由直轄市、縣（市）主管機關處罰。買房時規約與管委會要怎麼看，可先讀社區規約與管委會；這裡直接看條文怎麼寫。
區分所有權人會議：召開與表決門檻
區分所有權人會議由全體區分所有權人組成，每年至少要召開定期會議一次。區分所有權人五分之一以上、且區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明目的與理由請求時，應召開臨時會議。
| 程序 | 條文規定 |
|---|---|
| 開會通知 | 開會前 10 日以書面通知；管理委員的選任要寫在通知中，不得以臨時動議提出（第 30 條） |
| 一般決議 | 人數與比例各三分之二以上出席，出席者人數與比例各四分之三以上同意；規約另有規定者從其規定（第 31 條） |
| 重新召集 | 同一議案重開，須 3 人並五分之一以上、比例五分之一以上出席，過半數同意（第 32 條） |
| 會議紀錄 | 主席簽名，會後 15 日內送達並公告（第 34 條） |
重新召集作成的決議，紀錄送達後 7 日內可以書面反對；反對未超過全體人數及比例合計半數，決議視為成立。每一專有部分有一個表決權，無法出席時，可書面委託配偶、有行為能力的直系血親、其他區分所有權人或承租人代理（第 27 條）。外牆或樓頂平臺要設廣告物、基地台等強波發射設備，設在屋頂須經頂層區分所有權人同意，設在其他樓層須經該樓層區分所有權人同意，否則決議不生效力（第 33 條）。
管理委員會：任期、職務與查帳
第 29 條規定公寓大廈「應成立管理委員會或推選管理負責人」，主任委員對外代表管委會。任期依會議或規約定為一至二年，主任委員、管理負責人與負責財務、監察的委員，連選得連任一次；不是區分所有權人的住戶，除會議決議或規約另有規定外，也可以被選任。
第 36 條列出 13 款管委會職務，例如執行會議決議、制止住戶違規、公共基金的收支保管與運用、管理服務人的委任與監督，以及提出並公告會計報告。管委會決議不得違反條例、規約或會議決議，並要向區分所有權人會議負責、報告會務。
想看帳，第 35 條規定利害關係人必要時可請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、財務報表、欠繳情形與會議紀錄，管委會不得拒絕；主任委員或管理委員無正當理由拒絕，可處 1,000 元至 5,000 元罰鍰。
第 29-1 條另外規定：經直轄市、縣（市）主管機關認定有危險之虞、還沒成立管理組織的公寓大廈，區分所有權人要在通知後一定期限內成立管委會或推選管理負責人並報備；逾期未辦，依第 49-1 條按每一專有部分處區分所有權人 4 萬至 20 萬元，並令限期辦理，屆期仍未辦理得按次處罰。區分所有權人會議召集人、起造人或臨時召集人未盡第 25 條、第 28 條的召集義務，則屬第 47 條的處罰範圍。
公共基金：來源、保管與欠繳
第 18 條規定公寓大廈應設置公共基金，來源包括起造人提列、區分所有權人「依區分所有權人會議決議繳納」、基金孳息與其他收入；基金要設專戶，由管委會負責管理，運用依會議決議。條例與施行細則都沒有訂金額、每坪單價或上限，各社區繳多少看自己的會議決議；條文也不用管理費這個名稱，而是寫公共基金與應分擔的費用。社區財務怎麼檢查，見大樓管理費與修繕基金怎麼看。
起造人提列的比例在施行細則第 5 條，按工程造價分級：1,000 萬元以下為千分之二十，超過部分依級距為千分之十五、千分之五、千分之三。公共基金的權利隨區分所有權移轉，不得因個人事由讓與、扣押或抵銷。臺北市建築管理工程處的問答說明，繳納是區分所有權人（房東）的義務，承租人拒繳時，所有權人仍應負責。
欠繳分兩層。第 21 條：積欠逾二期或達相當金額，定相當期間催告仍不給付，管委會可訴請法院命其給付並加計遲延利息；北市建管處說明催告要以書面為之，例如存證信函。第 22 條：經強制執行後再度積欠達區分所有權總價百分之一等情形，促請改善 3 個月仍未改善，可依會議決議訴請法院強制遷離。總價是建築物評定標準價格與當期土地公告現值之和（施行細則第 6 條）。
住戶義務與罰鍰對照
住戶要依使用執照所載用途及規約使用房屋，不得擅自變更；不得任意棄置垃圾或發生喧囂、振動；不得在樓梯間、共同走廊、防火巷弄等處堆置雜物；裝修未經主管建築機關核准，不得破壞或變更主要構造；養動物不得妨礙公共衛生、安寧與安全，法令或規約禁止者從其規定。管委會為修繕共用部分或設置管線，必須進入你的專有部分時，不得拒絕。
| 條號 | 罰鍰 | 典型行為 |
|---|---|---|
| 第 47 條 | 3,000 至 15,000 元 | 棄置垃圾、喧囂振動、飼養動物違規；召集人未盡召集義務 |
| 第 48 條 | 1,000 至 5,000 元 | 主任委員或管理委員無正當理由拒絕閱覽等 |
| 第 49 條第 1 項 | 4 萬至 20 萬元 | 擅自變更用途、樓梯間堆置雜物、破壞主要構造、未繳公共基金、不履行公告或移交義務 |
三條都可令限期改善，屆期不改善得連續處罰。第 49 條第 2 項另有刑責：有供營業使用事實的住戶擅自變更使用等，因而致人於死，處一年以上七年以下有期徒刑，得併科 100 萬至 500 萬元罰金。其他區分所有權人、利害關係人或管委會，可列舉事實並提出證據，報請地方主管機關處理；條例也讓直轄市、縣（市）政府得組設公寓大廈爭議事件調處委員會。
常見問題
大樓管理條例最近一次修正是什麼時候？
全國法規資料庫列的修正日期是 2022 年（民國 111 年）5 月 11 日，那次增訂第 29-1 條與第 49-1 條，處理經認定有危險之虞、卻未成立管理組織的公寓大廈。
管理費一坪收多少，條例有規定嗎？
沒有。公共基金由區分所有權人依會議決議繳納，條例與施行細則都沒有訂金額或上限。
房子出租，租客不繳公共基金怎麼辦？
臺北市建築管理工程處說明，繳納義務在區分所有權人；承租人拒繳時，房東仍要負責繳納。
社區可以禁止住戶養寵物嗎？
第 23 條規定，禁止住戶飼養動物的特別約定，要載明於規約才生效力。北市建管處也說明，除法令或規約另有禁止外，基本上可以飼養，但不得妨礙公共衛生、安寧與安全。
管委會不給看財務報表，可以怎麼做？
第 35 條規定管委會不得拒絕利害關係人閱覽或影印。管委會拒絕公告收支或移交，經催告 7 日內仍不辦理，可報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。