社區總幹事、社區經理證照規定：管理服務人認可證怎麼取得
受管委會、管理負責人或區分所有權人會議委任或僱傭，執行大樓管理維護事務的管理服務人員，須領有認可證才能擔任，事務管理人員要先講習並測驗合格，認可證效期五年；公寓大廈管理條例與子法沒有規定多少戶以上必須聘請總幹事。
總幹事、社區經理這兩個職稱，在公寓大廈管理條例、施行細則與公寓大廈管理服務人管理辦法的條文裡都找不到。法規用的名稱是管理服務人，條例第 3 條第 11 款定義為「由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司」。
管理服務人員有哪幾種
辦法第 2 條把管理服務人員分為兩大類、三種人員，都要領有中央主管機關核發的認可證：
| 人員 | 條文定義的工作 |
|---|---|
| 事務管理人員 | 受僱或受任執行公寓大廈一般事務管理服務事項 |
| 防火避難設施管理人員（技術服務人員） | 受僱或受任執行公寓大廈防火避難設施管理維護事務 |
| 設備安全管理人員（技術服務人員） | 受僱或受任執行公寓大廈設備安全管理維護事務 |
桃園市政府建築管理處的常見問答（2026 年 8 月 19 日上版）以「社區管理服務人員（總幹事）」為題，說明要參加內政部國土管理署委託的受訓單位講習，測驗合格後取得證照；這份問答沒有寫總幹事屬於上表哪一類。國土管理署網站的公寓大廈管理問答彙編（2007 年（民國 96 年）12 月資料）是看有沒有受委任或僱傭「執行建築物管理維護事務」：有，就應領認可證；由區分所有權人或住戶自行管理且非以此為業，「不以取得中央主管機關核發之認可證為必要」；只督導管理公司、不執行管理維護事務的人，則不適用這部分規定。這份問答早於辦法 2009、2022、2023 年的修正，個案可再向縣市主管機關確認。
第 42 條寫「得」，沒有幾戶必須請人的規定
條例第 42 條規定，管委會、管理負責人或區分所有權人會議，「得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務」。條例、施行細則與辦法都沒有依戶數、樓高或樓地板面積，規定哪些社區必須聘人。
決定要請，對象就要有證。第 50 條規定，管理維護公司或管理服務人員未領得登記證、認可證或證件遭廢止，仍營業或接受委任、僱傭執行管理維護服務業務，由直轄市、縣（市）主管機關勒令停業或停止執行業務，並處 4 萬元以上 20 萬元以下罰鍰，拒不遵從者得按次連續處罰。已領證的人員出借認可證、不參加訓練等，經通知限期改正仍不改，可被廢止認可證、停止執業一段期間，或處 3,000 元以上 15,000 元以下罰鍰。
聘來能做哪些事，施行細則第 11 條有規定：管委會職務中，公共基金等經費的收支保管運用、規約與帳冊等文件保管、管理服務人的委任、僱傭及監督、共用部分點收保管、公安與消防檢修申報以外，經管委會決議或管理負責人書面授權，可由管理服務人執行。制度面的整理見大樓管理條例重點；管委會平時怎麼運作，可看社區規約與管委會。
資格與講習內容
事務管理人員要有國民中學或相當於國民中學以上畢業學歷，且三年內未曾因違反條例被廢止認可證。技術服務人員同樣要三年內未曾因違反條例被廢止認可證，並符合下表任一項：
| 技術服務人員 | 資格（擇一） |
|---|---|
| 防火避難設施管理人員 | 國中畢業後具相關建築、土木、電機、機械工程經驗 3 年以上（高中畢業 1 年以上）；高職以上建築、土木工程、營建管理、室內設計等相關學科系畢業；建築、土木、昇降機裝修等相關技術人員資格證；建築物公共安全專業檢查人員講習結業證書 |
| 設備安全管理人員 | 國中畢業後具相關電機、機械工程經驗 3 年以上（高中畢業 1 年以上）；高職以上電子、電機、資訊等相關學科系畢業；昇降機裝修、電氣等相關技術人員資格證；同上的講習結業證書 |
持公共安全專業檢查人員講習結業證書者，條文沒有要求先上技術服務人員講習，檢附申請書與該證書正本、影本各一份即可申請；其他人都要先講習並測驗合格。訓練不得少於 30 小時，共同科目至少 14 小時、專業科目至少 16 小時，事務管理人員的專業科目有管理組織籌組運作、爭議事件處理、公共行政事務與財務管理實務。國土管理署網站的講習受託單位清冊分北、中、南區，例如台灣物業管理學會、崑山科技大學，清冊最後更新日期為 2020 年 12 月 11 日；費用、測驗方式與開課時間沒有公告在辦法與清冊上，要直接問受託單位。
申請流程、規費與效期
- 講習測驗：完成講習並測驗合格，領得講習結業證書。
- 備件申請：檢附申請書、資格證明文件、結業證書正本及影本各一份，向中央主管機關申請核發；中央主管機關得委託相關機構、團體辦理核發、補發與換發。
- 繳費：每件認可費 500 元、證照費 500 元；補發每件證照費 500 元。
- 領證任職：取得認可證後才能擔任。
- 回訓換證：有效期限五年；換發前五年內參加回訓講習達 16 小時以上並取得證明，由中央主管機關換發，逾期未換發者也可依此換發。
國土管理署的辦法頁與全國法規資料庫，都列出最近一次修正為 2023 年 12 月 11 日，但第 4 條寫法不同。國土管理署頁面的第 4 條多一句「前二項認可證有效期限為五年，技術服務人員應於期限屆滿前，向中央主管機關申請換發認可證。」全國法規資料庫的現行第 4 條沒有這句，效期寫在第 5 條「前二條規定之認可證有效期限為五年」，同條另規定逾期未換發者得依回訓規定換發。兩處效期都是五年。對照全國法規資料庫保存的歷史條文，國土管理署頁面多出的那句，是 2009 年（民國 98 年）版第 4 條的文字；2022 年（民國 111 年）修正後，效期改由第 5 條統一規定。
常見問題
幾戶以上的社區一定要請總幹事？
公寓大廈管理條例、施行細則與管理服務人管理辦法都沒有訂戶數、樓高或面積門檻，條例第 42 條寫的是「得」委任或僱傭。
住戶自己兼任總幹事，要考認可證嗎？
國土管理署網站的問答彙編（2007 年資料）說明，區分所有權人或住戶自行管理且非以此為業者，不以取得認可證為必要。
大樓保全也要這張認可證嗎？
同一份問答說明，保全公司承攬社區保全仍依保全業法辦理；是否違反條例、未領登記證從事管理維護，由縣市政府就個案認定。
請管理維護公司派駐，要注意什麼？
公司須經中央主管機關許可、辦妥公司登記並領有登記證才能執業，登記證效期三年；資本額須 1,000 萬元以上，事務管理人員與技術服務人員各 4 人以上，並要指派領有認可證的人員執行業務。受託的公共基金不得侵占挪用，也不得與公司款項混用。